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近日，上海市浦東新區(qū)花木街道一個小區(qū)業(yè)主私挖地下室的事件引發(fā)社會廣泛關(guān)注。擅自私挖偌大的地下室，對周邊鄰居家造成了不同程度的影響。目前，城管部門已立案進(jìn)行調(diào)查，挖出的地下空間也已經(jīng)進(jìn)行了回填。但是業(yè)主們又有了新的擔(dān)憂，我們首先來了解一下案件的最新進(jìn)展。

私挖空間已進(jìn)行回填

城管部門已立案調(diào)查

11月12日，城管部門以未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證進(jìn)行建設(shè)為由，對此事件立案進(jìn)行調(diào)查。

上海市浦東新區(qū)花木街道綜合行政執(zhí)法隊副中隊長 蘇杰：經(jīng)過我們現(xiàn)場檢查，下挖的部位面積是97.58平方米，深是3.5米。

城管部門還責(zé)令業(yè)主對下挖的地下空間進(jìn)行回填，而新的問題也隨之產(chǎn)生。

回填方案是否科學(xué) 是否存隱患

11月18日下午，記者跟隨城管部門來到涉事業(yè)主家，看到原本的地下空間已被泥土覆蓋，并正在灌水壓實土壤。這樣的回填方案是否科學(xué)？會不會存在安全隱患？這是眼下業(yè)主們最為關(guān)心的問題。

上海市浦東新區(qū)花木街道綜合行政執(zhí)法隊副中隊長 蘇杰：第一，是防止他繼續(xù)進(jìn)行涉嫌的違法建設(shè)行為；第二，本來它下邊是有擋土墻的，如果擋土墻發(fā)生彎曲變形，它這上面地面就會沉降，它有可能坍塌，所以就先回填，把應(yīng)急措施先做了，接下來也是督促他盡快找專業(yè)機構(gòu)。

城管部門表示 回填只是應(yīng)急舉措

城管部門表示，現(xiàn)在的回填是應(yīng)急舉措，接下來還將監(jiān)督業(yè)主找專業(yè)機構(gòu)進(jìn)行科學(xué)回填。并對周邊鄰居的影響進(jìn)行評估。

上海市浦東新區(qū)花木街道綜合行政執(zhí)法隊副中隊長 蘇杰：第三方機構(gòu)對旁邊房屋的損壞趨勢做一個監(jiān)測，然后根據(jù)這個情況，做相應(yīng)的加固維修方案，根據(jù)規(guī)范要求、技術(shù)要求標(biāo)準(zhǔn)實施。我們就另外聘請第三方機構(gòu)，對他的加固維修方案也要進(jìn)行評審指導(dǎo)。

違建施工多時

為何遲遲未被發(fā)現(xiàn)叫停

目前城管部門已經(jīng)請專業(yè)機構(gòu)對孫女士家以及周邊幾戶業(yè)主家做過檢測，檢測結(jié)果還在等待之中。

違法施工，挖出了坑再填坑，浪費了時間精力、司法資源，也消耗著居民的信任和安全感。這樣一處近百平方米的地下空間也絕非一天挖出來的，那為什么之前一直遲遲沒有被發(fā)現(xiàn)和叫停呢？

使用黑色圍擋 遮蓋住施工地

這是涉事小區(qū)的一張俯瞰圖，原本紅色屋頂、綠色植被環(huán)繞的小區(qū)內(nèi)，一片黑色的圍擋顯得極不和諧，圍擋下究竟在做什么？很長一段時間內(nèi)，周圍的鄰居都不清楚。

四季雅苑小區(qū)業(yè)主 孫女士：看不到，他從裝修一開始就用黑布，把所有可見的建筑工地的上面，全部包起來了。

遮蓋黑色圍擋的這家業(yè)主請了一位代理人劉先生，圍擋下原本是這一戶別墅的后花園。圍擋與周邊馮先生、孫女士和鄭先生家相鄰。孫女士回憶，最早知道劉先生要開始施工，是在今年的1月份。

四季雅苑小區(qū)業(yè)主 孫女士：是在今年的1月份左右，他拎了一些禮物到我們家來，他說后面這家人家準(zhǔn)備開工，希望我們多照顧。我當(dāng)時就跟他表示，大家都是鄰里鄰居的，如果你正常施工，那么你就做，你的方案可以告訴我。他當(dāng)時跟我和我先生都說，他們就是一個小裝修，可能沒有什么，很快就結(jié)束了。

2025年2月，小區(qū)的物業(yè)公司給劉先生代理這家開出了施工許可證，其中報備的裝修內(nèi)容是：外墻防水、拆除吊頂、拆除地面、室內(nèi)改裝。施工日期為2025年3月1日—2027年2月28日。

孫女士：我們只能偶爾地看到有大型的這種挖掘機進(jìn)來，然后后期會有一些像抽水車一樣的進(jìn)來，因為都有自己的生活，沒有太多去關(guān)注這件事情。

直到今年6月，孫女士發(fā)現(xiàn)，自家院墻，也就是緊鄰黑色圍擋的那一面圍墻出現(xiàn)了裂縫。

四季雅苑小區(qū)業(yè)主 孫女士：因為我們房子裝修時間不長，這個裂縫我們就覺得不太正常，當(dāng)時也沒在意，我們就想后面自己修一下。后來又發(fā)現(xiàn)玻璃也碎了，我老公就跟我說，怎么在同一條軸線上出現(xiàn)這樣的問題，會不會是跟后面的工程有關(guān)。

家里出現(xiàn)多處破損 疑似與鄰居裝修有關(guān)

孫女士找人修好了玻璃，也沒有再去深究原因，而緊接著在上海的雨季，她又發(fā)現(xiàn)家里的屋頂出現(xiàn)了漏水。于是趕忙請防水公司上門維修。

四季雅苑小區(qū)業(yè)主 孫女士：公司的一個工程師就跟我們講，他說我們是結(jié)構(gòu)性斷裂，我就問他怎么會產(chǎn)生結(jié)構(gòu)性斷裂，后來他說有幾種可能，一個是房屋的自然沉降，年限一般對于房齡比較長的會有這種情況；還有一個就是結(jié)構(gòu)性改變，它雙方地基的受力不太均勻的時候，可能就會造成它側(cè)方移位，那么在這個當(dāng)中就會產(chǎn)生這種斷裂。

據(jù)了解，孫女士家是在2022年新裝修的。為什么家里突然出現(xiàn)了破損？究竟和鄰居家裝修有沒有關(guān)系呢？孫女士又向周邊幾戶鄰居打聽了情況。

四季雅苑小區(qū)業(yè)主 馮先生：以前是沒發(fā)現(xiàn)的，我鄰居發(fā)現(xiàn)了問題以后，她跟我說的時候，我還說我家好像沒有，然后過兩天就發(fā)現(xiàn)墻體裂了。

多戶業(yè)主家墻體出現(xiàn)裂縫 施工方道出實情

另外一戶鄰居鄭先生家的圍墻也出現(xiàn)了破損。那么這些情況是否與劉先生代理這家的工程有關(guān)？還需要專業(yè)的機構(gòu)給出鑒定意見。但是在當(dāng)時，這一問題已經(jīng)引起了大家的注意。一天晚上散步，孫女士正好碰到了劉先生，詢問之下，劉先生才說出了實情。

四季雅苑小區(qū)業(yè)主 孫女士：因為我們講了我們家現(xiàn)在產(chǎn)生的一些情況，他可能也覺得沒有辦法回避，他就說我們挖了一個小的地下室，然后這是我第一次聽到這件事情，然后我心里面其實就咯噔一下。

收到兩份違規(guī)整改通知單

但并未停工

據(jù)了解，四季雅苑小區(qū)與黃浦江的主要支流張家浜河相鄰，地質(zhì)條件復(fù)雜。孫女士擔(dān)心，劉先生這家擅自挖地下空間，會對周邊建筑帶來安全隱患，于是她把這一情況反映給了小區(qū)的物業(yè)。

在施工現(xiàn)場，張貼著小區(qū)物業(yè)在今年6月和7月開具的兩份違規(guī)整改通知單，要求業(yè)主立即停止下挖花園的違規(guī)行為，并予以整改?？墒?，孫女士發(fā)現(xiàn)，鄰居并未停止施工，于是在今年7月，她聯(lián)系了劉先生，希望引起對方的重視。

四季雅苑小區(qū)業(yè)主 孫女士：劉先生就來我家了，我?guī)е鸭依锼谐霈F(xiàn)問題的地方看了，然后他給我的回答是，“如果你認(rèn)為是我們的問題，你就去找一個第三方鑒定”，我覺得這有點本末倒置了。

施工方稱地下工程開挖措施得當(dāng)

初次協(xié)商無果，時隔一個月，也就是今年的8月，在小區(qū)物業(yè)的主持下，孫女士和劉先生再次進(jìn)行了溝通。這次協(xié)商過程中，劉先生出具了一份自行做出的“情況說明”。

在這份情況說明里，只寫了地下空間開挖深度為4.5米，距離孫女士家樓外墻9.5米，但并未寫開挖的具體面積。說明里還寫道：“經(jīng)實地勘測，劉先生與孫女士兩戶之間距離完全滿足安全避讓距離，地下工程開挖支護(hù)措施得當(dāng)，不會對孫女士家造成任何影響”，并附上了十張不同時期的施工現(xiàn)場照片。

四季雅苑小區(qū)業(yè)主 孫女士：因為這個圖片當(dāng)時看到是觸目驚心的，你可以清晰地在這個圖片里看到他所挖的這個坑。

孫女士通過這些照片里的工人、挖掘機和下挖空間的比例關(guān)系估算了一下，認(rèn)為這絕非劉先生口中的“小地下室”。

四季雅苑小區(qū)業(yè)主 孫女士：當(dāng)時我們算了一下是288立方米。

四季雅苑小區(qū)業(yè)主 馮先生：感覺就貼著墻挖的，最開始它是有一塊布我們看不到，后來是我們前面鄰居說他家在挖坑，發(fā)給我照片一看，這么大坑。

違規(guī)施工搭建 在涉事小區(qū)并非個例

據(jù)了解，在涉事小區(qū)，違規(guī)施工、搭建的行為并非個例，孫女士家也同樣存在違規(guī)搭建情況。就在孫女士家另外一側(cè)，高高的綠色圍擋中，也有一戶鄰居正在施工，但在小區(qū)里，大家都墨守著不成文的規(guī)則。

四季雅苑小區(qū)業(yè)主 孫女士：它包起來的地方離我們家有一定的距離，等于說它還是有一個安全距離給到我們的。而且就相鄰他們家的這堵墻沒有發(fā)現(xiàn)任何的問題，所以我們從始至終也沒有跟他聯(lián)系過。劉先生的問題是因為他挖掘的面貼我們家太近了。

多位業(yè)主統(tǒng)一訴求 希望對方能夠妥善回填

對于劉先生代理這戶的施工，周邊幾位業(yè)主統(tǒng)一的訴求就是希望對方能夠妥善回填，不要對周圍的鄰居造成影響。

四季雅苑小區(qū)業(yè)主 孫女士：你把這個坑回填一半，留出我們的安全距離，給你保留一部分，同時要負(fù)責(zé)把我家壞的地方去把它修好。

對方不僅沒有回填 而且依然在施工

房屋受損的業(yè)主馮先生和鄭先生由于不常在小區(qū)居住，所以委托了孫女士作為代表，處理這一事件。此次協(xié)商整改方案后，孫女士離開了上海一段時間，10月27日，當(dāng)她回到小區(qū)，發(fā)現(xiàn)鄰居家依然在施工。但卻并非此前商議的回填方案。

四季雅苑小區(qū)業(yè)主 孫女士：我進(jìn)去看到的場景是下一層的工人在做閉水測試，中間的工人在拉鋼筋，上層的工人在搭那些木板結(jié)構(gòu)在做，他們非常有序地在施工。

叫停施工后 僅十分鐘工人又返場

孫女士再次聯(lián)系了物業(yè)反映情況，希望能夠真正叫停這一戶的施工。隨后幾天，孫女士沒有再聽到施工的聲音。此后，她又離開了上海。

11月12日，當(dāng)她重返小區(qū)時，再次聽到了鄰居施工的聲音。這一回，孫女士聯(lián)系了物業(yè)、公安和城管部門，一起來到了施工現(xiàn)場。

四季雅苑小區(qū)業(yè)主 孫女士：在派出所、城管的見證之下，我們一起進(jìn)到了這個房子里面，就看到有一個工頭帶兩個工人，沒有任何回填的痕跡，他們在現(xiàn)場綁鋼筋。

違法施工持續(xù)近半年 為何一直無法叫停

城管執(zhí)法人員叫停了工人施工，并讓他們離開現(xiàn)場，不得繼續(xù)施工。隨后各部門也都離開了現(xiàn)場。

孫女士幾次反映問題，對方卻遲遲沒有回填的跡象，施工也一直沒有停止。所以，11月12日這一次城管叫停工人施工后，孫女士還是有所擔(dān)心，留在門外守候，十分鐘后，她拍到又有工人返回了現(xiàn)場。

業(yè)主兩次報警 但均未獲取施工方回應(yīng)

孫女士再次報警，出警后，民警將孫女士、施工的工頭叫到了派出所，并聯(lián)系代理人劉先生到派出所，想要進(jìn)行調(diào)解。但是孫女士等了一下午也沒見到劉先生的身影。

四季雅苑小區(qū)業(yè)主 孫女士：我從派出所走出來的那一刻，我其實心里是很難過的，我感覺所有的氣都泄掉了，不知道這件事情該往后怎么走。

多次反映問題

為何沒能阻止違法施工

孫女士屢次反映問題，都沒能阻止涉事業(yè)主違法施工，那么在這個過程中，物業(yè)和相關(guān)職能部門都采取了什么措施呢？我們來看看上海市城管部門對這一事件的回應(yīng)。

問題一：城管部門是何時介入的？

上海市浦東新區(qū)花木街道綜合行政執(zhí)法隊副中隊長 蘇杰：我們在2025年的9月13日，收到物業(yè)報送后就去現(xiàn)場進(jìn)行檢查，現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)房屋后側(cè)有下挖地下室的情況，我們隨即要求現(xiàn)場停止施工。

根據(jù)施工現(xiàn)場物業(yè)張貼的整改通知來看，物業(yè)公司在今年6月就已經(jīng)知曉涉事業(yè)主家下挖地下空間的問題，那為什么直到9月，城管部門才接到物業(yè)的報告呢？

上海市浦東新區(qū)花木街道綜合行政執(zhí)法隊副中隊長 蘇杰：我們是收到物業(yè)報送以后，就是這個時間我們就過去發(fā)現(xiàn)了。物業(yè)是發(fā)現(xiàn)有涉嫌違法行為的時候，需要先貼具他們自己物業(yè)的整改單，如果業(yè)主或當(dāng)事人不進(jìn)行整改的話，他可以報我們城管部門。

除了依舉報發(fā)現(xiàn)違法線索，城管部門有沒有依職能主動履職呢？

上海市浦東新區(qū)花木街道綜合行政執(zhí)法隊副中隊長 蘇杰：我們會主動去巡查發(fā)現(xiàn)，限于人員和客觀條件所限。小區(qū)太多了，整個花木街道有169個小區(qū)，我們的城管隊員確實沒有達(dá)到一對一，甚至一對二也很難達(dá)到。

問題二：三次叫停為何無效？

采訪中記者了解到，9月13日，城管部門第一次責(zé)令業(yè)主停止施工。但并沒有產(chǎn)生效果。

上海市浦東新區(qū)花木街道綜合行政執(zhí)法隊副中隊長 蘇杰：因為現(xiàn)實的客觀情況，我們是無法做到每日對每一套房屋進(jìn)行巡查。一直到10月27日的時候，發(fā)現(xiàn)這戶房屋又在進(jìn)行鋼筋綁扎的情況，我們當(dāng)時就要求再次責(zé)令停止施工。到11月12日的時候，我們接到熱線投訴工單，到現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)有鋪設(shè)鋼筋這個情況，現(xiàn)場立即要求停止施工，并且發(fā)現(xiàn)他的整改恢復(fù)時效比較緩慢，所以隨即進(jìn)行立案處理。

9月、10月、11月，城管部門連續(xù)三次叫停違法施工，卻沒有起效。那么在執(zhí)法過程中，他們都采取了什么樣的措施呢？

上海市浦東新區(qū)花木街道綜合行政執(zhí)法隊副中隊長 蘇杰：是口頭上要求他進(jìn)行整改，是有法律效力的。在我們立案以后，可以出具相應(yīng)的法律文書，因為之前出具的話會有相應(yīng)的法律風(fēng)險，比如當(dāng)事人會提起行政復(fù)議，如果是案件事實調(diào)查不清楚的話，我們會有行政復(fù)議，被判違法或者行政敗訴的風(fēng)險。

物業(yè)是否履職到位？物業(yè)拒絕接受采訪

那么作為小區(qū)安全的第一道把關(guān)人，在此次業(yè)主違法施工過程中，物業(yè)是否履職到位？有沒有及時地將相關(guān)的違規(guī)、違法行為上報有關(guān)行政管理部門？對此，小區(qū)物業(yè)公司拒絕了記者的采訪。

多地出現(xiàn)類似案例

違建緣何屢禁不止

縱觀這起私挖地下室事件的全過程，我們看到了違法建設(shè)發(fā)現(xiàn)難、制止難、根治難的情況。這也導(dǎo)致了問題的久拖不決。違法施工屢禁不止，涉事業(yè)主將面臨怎樣的法律責(zé)任？根治這一頑疾，究竟該由誰管、又該如何管呢？讓我們來看看法學(xué)專家的解讀。

因擅自改變房屋結(jié)構(gòu)和用途引發(fā)安全事故，這樣的現(xiàn)象并非個例。

安徽一業(yè)主私挖地下室 致32套房屋受損

10月13日，安徽省六安市霍山縣景秀藍(lán)灣小區(qū)一樓業(yè)主黃某在未獲得審批的情況下，私自開挖了一個面積近300平方米的地下室，導(dǎo)致其所在樓棟的32套房屋出現(xiàn)不同程度的開裂。目前涉事業(yè)主黃某因涉嫌以危險方法危害公共安全罪，已被立案調(diào)查。

私拆承重墻私挖地下室 犯危險作業(yè)罪獲刑

上海市虹口區(qū)一起類似案例中，兩名男子在多倫路老洋房內(nèi)私拆承重墻、私挖地下室，導(dǎo)致房屋承重結(jié)構(gòu)被嚴(yán)重破壞，周圍房屋也都變成了“危房”，兩人最終因犯危險作業(yè)罪獲刑。

涉事業(yè)主或?qū)⒚媾R何種法律責(zé)任？

在上海浦東這起案件中，涉事業(yè)主擅自下挖地下空間，有可能要承擔(dān)什么樣的法律責(zé)任呢？有專家表示，首先從民法的角度來說，如果違法施工給周邊業(yè)主造成損壞，那就構(gòu)成了民事上的侵權(quán)行為，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

中國社會科學(xué)院法學(xué)研究所研究員 謝鴻飛：那么孫女士和其他受損的業(yè)主在法律上他們可以提起訴訟，可以主張。第一，劉先生應(yīng)當(dāng)停止侵權(quán)行為，就不能再挖地下室；第二，如果孫女士和其他受害的業(yè)主因此受到了損害，那么可以要求劉先生進(jìn)行賠償。

此外，涉事業(yè)主在沒有經(jīng)過相關(guān)職能部門許可和評估的情況下，擅自改變房屋和土地的結(jié)構(gòu)用途，將承擔(dān)行政責(zé)任，如果造成了嚴(yán)重后果，還可能涉及刑事責(zé)任。

中國社會科學(xué)院法學(xué)研究所研究員 謝鴻飛：挖地下室這種大的工程，是必須要取得建筑許可證的。沒有建筑許可證，物業(yè)它是沒有權(quán)利同意的，其他業(yè)主也沒有權(quán)利同意，不光是說在民法上它是一個侵權(quán)行為，是個違法行為，它也是違反公法上的一個行為。

那么從監(jiān)管的角度來看，這種私搭亂建的行為，應(yīng)該由什么部門來進(jìn)行管理呢？

中國政法大學(xué)法治政府研究院教授 楊偉東：一般來說是涉及兩個非常重要的部門，一個就是規(guī)劃部門，一個就是城管。各地的情況不太一樣，就上海而言，如果他申領(lǐng)了建筑工程規(guī)劃許可證或者施工許可證之后，那么沒有按照許可證的方式施工的話，一般來說是規(guī)劃部門來進(jìn)行查處。但如果壓根沒辦證，這就是無證進(jìn)行的建設(shè)，現(xiàn)在上海的做法就是通過授權(quán)給城管來進(jìn)行查處的。

那么根據(jù)法律規(guī)定，針對業(yè)主未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證進(jìn)行建設(shè)的行為，城管部門該怎么進(jìn)行監(jiān)管呢？

中國政法大學(xué)法治政府研究院教授 楊偉東：監(jiān)管部門首先就是責(zé)令停止施工，再接著如果發(fā)現(xiàn)壓根是沒證進(jìn)行施工的，那就要責(zé)令限期改正，一旦認(rèn)定他是違規(guī)違法的，非常重要的必須是書面的方式，要發(fā)出一個正式的通告通知。如果再不行，我們就要有更重要的強制執(zhí)行的手段。

哪些情形下 會造成執(zhí)法效果打折扣

有專家認(rèn)為，在這一起案件中，因擔(dān)心相對人提起行政復(fù)議，城管部門沒有開出正式的限期整改通知書，僅在口頭上要求對方停工，這也讓執(zhí)法效果打了折扣。

中國政法大學(xué)法治政府研究院教授 楊偉東：我口頭警告你，我認(rèn)為你也就是告誡我，可能讓當(dāng)事人錯解。所以我們說執(zhí)法機關(guān)有嚴(yán)格的執(zhí)法的要求，該用什么樣的形式就要用什么樣的形式。

那么針對小區(qū)出現(xiàn)違規(guī)違法施工的問題，物業(yè)公司的職責(zé)是什么呢？

中國政法大學(xué)法治政府研究院教授 楊偉東：物業(yè)因為本身是一個服務(wù)型的公司、企業(yè)，所以我們說它的職責(zé)義務(wù)主要是這幾個方面，一個就是及時了解情況，核實情況；接下來如果確實發(fā)現(xiàn)是違法的，這時候就勸阻、說服，這是非常重要的一項義務(wù)；接著就是及時報告，真正的查處權(quán)在誰，相關(guān)的行政管理部門根據(jù)當(dāng)事人違法的情形，由相關(guān)管理部門來進(jìn)行查處。

職能部門要及時進(jìn)行監(jiān)管 堅決遏制住苗頭

對于違規(guī)違法私搭亂建的現(xiàn)象，專家表示，職能部門在執(zhí)法過程中，會受到建設(shè)施工的隱蔽性、各部門職責(zé)的交叉、空白甚至是執(zhí)法標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一等復(fù)雜的問題，但依然需要及時進(jìn)行監(jiān)管，堅決遏制住苗頭，防止個別的違法現(xiàn)象蔓延。

而對于四季雅苑小區(qū)內(nèi)其他業(yè)主涉嫌的違法違規(guī)建設(shè)，城管部門表示，也將立案進(jìn)行查處。

上海市浦東新區(qū)花木街道綜合行政執(zhí)法隊副中隊長 蘇杰：我們目前對小區(qū)30戶左右的裝修戶正在進(jìn)行核查，目前發(fā)現(xiàn)新的違建，也正在進(jìn)行立案查處。

治理違建

更需要完善監(jiān)管鏈條

違法私建屢禁不止，城管和物業(yè)的叫停均成“一紙空文”。這樣的案例，《法治在線》報道過多起。涉事者的行為透出公共安全意識和法治觀念的缺失。而對于監(jiān)管部門來說，治理違建，不能總是“先施工后叫停，先挖坑再回填”。根治頑疾，必須從“事后補救”轉(zhuǎn)向“事前預(yù)防”，而非被動“填坑”。治理違建，需要的不是更多的處罰單，而是要發(fā)揮多元手段，完善監(jiān)管鏈條，這既是對監(jiān)管能力的考驗，也是對治理智慧的挑戰(zhàn)。(央視新聞客戶端)